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再說一次 過年回家不要亂買房

來源:投資者網

网络投注大厅 www.xufkc.tw 又到年關。

從均價五六萬的上海深圳回到均價五六千的棗莊駐馬店鐵嶺,房價似乎從高山跌落懸崖,從奢侈品變成了白菜價,買房的心總是蠢蠢欲動。

每年春節,都堪稱縣城難得一見的堵車季,而這也是開發商們摩拳擦掌的割韭菜季。

諸如“過年返鄉不買房,外出一年都白忙”、“衣錦還鄉不買房,一年到頭算白忙”之類的說辭不絕于耳,有返鄉置業意愿的人更不在少數。

然而,春節返鄉買房,從頭到尾就是個坑。

01

三四五線更便宜,只是一種假象

5000的縣城與5萬的深圳,誰的房價更便宜?

這個問題不需要任何猶豫,當然縣城房價更便宜。深圳一套房,在老家縣城抵上10套房,買上兩層樓不在話下。

然而,任何事情都不能單一來看,脫離收入來談房價高低,脫離城市發展前景來談房產投資,都是耍流氓。

鶴崗玉門的房子,最便宜的一套只要幾萬元,買不了北上深的一平方,為什么全國的投資客沒有趨之若鶩?

顯然,許多三四線城市5000乃至1萬的房價,相對的是兩三千頂多四五千的收入。而一二線城市兩三萬乃是五六萬的房價,相對的是一兩萬乃至三四萬的收入。

從房價與收入的比值來看,深圳固然高不可攀,但許多三四五線城市早已追平二線城市。

長沙的房價收入比,甚至低過許多地級市和縣城,到底誰的房價更便宜?

因此,核心的問題在于,房價便宜是一回事,有沒有投資前景是另一回事。

你不會因為大白菜便宜,就買上一屋子。也不會因為豬肉太貴,一點都不吃了。同理,你不會因為玉門的房子白菜價就囤上一棟樓,也不會因為北上廣深的房價太高就避而遠之。

任何人買房,買的不只是一塊遮風擋雨的居住之所,更是能產生回報的資產。誰更便宜,顯然不是比比數字那么簡單。

02

錢會貶值,房子也會貶值

許多人之所以陷入“返鄉置業”的陷阱之中,除了“縣城房價更便宜”這種似是而非的蠱惑之外,更重要的是被“錢在手里會貶值”的思維所忽悠。

沒錯,CPI不斷創出新高,錢在手里是會貶值。但是,房子在手里,價值就能堅而不倒?

的確,在2016-2018年,無論是大城市群的三四線,還是偏遠的小縣城,房價基本都實現了翻倍,這也成為返鄉置業最大的支撐理由。

然而,你不知道的是,在2016年之前的5年前,從2010年到2015年,絕大多數城市的房價都沒漲,橫盤是大多數,下跌的更有之。

一次暴漲可以改變一切。但問題是,這種暴漲還能不能重演?

2016-2018年的暴漲,最大的支撐來自于棚改及棚改貨幣化。這是大拆大建的玩法,而且背后還有央行釋放基礎貨幣作為補貼的來源,這是對三四五線城市的定向放水。

正是因為有這一點,才有了三四五線城市難得一見的反彈。

問題是,棚改已經收官之際,2020年正是全國棚改收官之年,而棚改貨幣化補貼在2019年就陷入斷崖式下跌的困境,沒有了印鈔機的定向支持,只靠棚改債,哪還會有新一波的大漲?

記住,房子也會貶值的,房子貶起值來,比錢貶值還要厲害十倍。

03

縣城沒有剛需

返鄉置業,為的不是居住,而是投資。

既然是投資,那么有兩點必須納入考慮:一個是能漲多少,另一個是順利賣出去。

前一個叫做升值空間,前文已經講的很清楚了。后一個叫做流動性,即使賺了錢,賣不出去也只是停留于紙面的浮盈。

縣城,恰恰是一個沒有剛需也沒有二手房的市場。

且不說這一輪棚改貨幣化釋放了大量的土地,縣城擁有大量未開發的土地資源,這些土地為新房供應提供了源源不斷的可能。

更關鍵的是,許多縣城更傾向于造城,而無力也不屑于舊城改造,這就導致許多縣城新房扎堆,而老城區日益衰敗,二手房無人問津。

這還不是重點。

重點在于,在大多數縣城里,投資者眾多,許多房子一收房就淪為空置房,租不出去也賣不掉,沒有二手房市場,就沒有流動性可言。

沒有接盤俠,這才是最致命的。

04

不要浪費房票

這年頭,最珍貴的當屬房票。

全國住房信息聯網已經步入正途,而房貸信息聯網早已落地,網簽信息聯網也箭在弦上。

這意味著,無論是在十八線的房子,還是在北上廣深的房子,在政策上都將一視同仁。

換言之,房貸信息全國聯網,只要在全國任何地方查到有過房貸記錄,那么在大城市買房,就難以享受首套首付以及低房貸利率的優惠。

尤其是在北上廣深,認房又認貸。一旦有過貸款記錄,首付直接上升到4-7成,貸款利率直接上浮10%-30%。

為了老家的蠅頭小利,浪費了首套的政策優惠,這不只是得不償失,而是傻。

當然,你可以說,有能力全款買房,不貸款。

不要著急,住房信息聯網早已全面啟動,房地產稅箭在弦上。未來,你在全國擁有多少套房,都在官方的一張網里。房地產稅,就是為這些房子而準備的。

05

大城市化,才是大勢所趨

誰都知道,人口是房價的長期支撐。

忽悠返鄉置業的一個核心理由是,1億人口進城,中小城市都將零門檻落戶,農民未來都會在城市里落戶,落戶就會買房,這是縣城未來最大的支撐。

沒錯,1億人口進城,是這一階段城鎮化的目標。中小城市也基本已經實現零門檻落戶,這也是縣城積蓄人口的歷史機遇。

然而,全面放開落戶的不只是中小城市,也有類似鄭州、濟南、石家莊這樣的二三線大城市,就連一線城市也在悄悄松綁落戶限制,小縣城拿什么來爭搶人口?

對于城市來說,國家政策早已明確:以中心城市促進城市群發展。

不在中心城市的輻射圈之內,不在大城市群的覆蓋范圍之內,等待小城市的,只有人口的進一步被抽疏。

收縮型城市,已經不在少數。未來許多三四線的小縣城,都將直面人口收縮乃至經濟收縮的現實。

06

守好基本盤

如果你真的想在老家扎根,買房自住當然沒問題。

如果你想為自己的父母改善生活,那么在老家買上一套房也沒太大關系。

如果你真的有“西虹市首富”王多魚的財富水準,就是在縣城炒地皮,別人也無話可說。

然而,如果你的資金相對有限,又必須在大城市打拼,那么請將有限的錢用在真正關鍵的地方。

如果你手中略有盈余,那么不妨從自己的房產升級到城市的核心地段,將自己資產配置轉移到能級更高的城市。

如果你只是認為老家的房價更便宜,或者因為買不起一二線城市的房子又擔心手里的鈔票貶值,匆匆在返鄉置業的道路上一去不回,那就是自陷深坑。

返鄉置業的坑,多得超乎想象。

越是樓市進入新周期,越要守好基本盤,守好自己手中的錢,守好大城市的底盤。

(文章來源:投資者網)

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